「論商品的自然價格與市場價格」心得

如果建商想讓新成屋市場價格高於自然價格，他們就要讓市場經常處於供應不足的狀態，也就是說，他們不會充分滿足有效需求。

有效需求和絕對需求是不同概念。

國泰金昨公佈三月國民經濟信心調查，結果顯示，民眾持續樂觀看待經濟景氣，對台股的樂觀情緒與風險偏好度持續回升，房市交易也可望加溫，其中民眾買房意願已連續3個月上揚，房市交易氣氛轉佳。

買房意願究竟是絕對需求，還是有效需求？有能力買房子的人才是有效需求，其他都是別人吃麵自己喊燒。

假設我是黑心建商，想賺超額利潤，我最好現在開始屯地，等幾年後再推預售屋，將來房價大漲，人家沒貨可賣，我卻有黑心預售屋，買家肯定買我的黑心貨。但現在看起來不是這麼一回事，房仲跟建商似乎有點急燥，國內有些建商資本並不雄厚，跟銀行借許多錢，未來利率有什麼風吹草動，價格很容易崩落，所以這些建商只好一直推案。

建商們可說是隨時隨地處於一種無言、但堅定一致的團結狀態，他們之間不用言語協調，便能穩住市場新成屋、預售屋價格（當然要跟政府串通），但破口總是有的，任何商品不可能漲到月球，當房價越來越高，有效需求（有能力買房的人）越來越低，買家之間競爭要越激烈才對，可惜買家金錢有上限，只能往小坪數房屋下手：

根據永慶房產集團統計，台北市、新北市購屋者點閱20~30坪房屋的比例分別為38.75％與52.42％，較去年全年平均大幅成長16.63和25.21個百分點，是受訪者最想購買的坪數。

如果房價繼續漲，小套房賣八百萬，銀行又不承作小坪數套房，屆時有效需求會完全消失。根據以上理論，私心希望台北房地產持續飆漲，利率上漲，崩潰，我再撿便宜。我不看未來，我只看安全邊際。